淺談國有土地使用權出讓制度的利與弊

張  勇，汪  圣

(西安建筑科技大學管理學院，陜西西安710055)

    目前，我國國有土地有拍賣、掛牌、招標、協議這四種合法的出讓方式。相對于以協議為主的出讓制度，現在以“招拍掛”為主的出讓制度確實有了很大進步，但這種制度仍然不斷地涌出新的問題。

1.“招拍掛”土地出讓制度有利之處

    (1)有利于遏制土地出讓過程中以權謀私行為的發生。以協議為主的土地出讓方式比較容易產生暗箱操作，在土地出讓過程中，一些政府相關人員可能會利用職務之便以權謀私，這就可能會導致國有土地資源的流失，不僅危害了市場經濟的健康發展，而且也損害了政府在民眾心中的權威形象。而拍賣、招標、掛牌這三種方式具有較強的競爭性，信息也比較公開，能夠有效地遏制政府相關職能部門因一些非正規的操作所帶來的問題。

    (2)有利于增加政府財政收入。據相關統計數據資料顯示，某些省份在土地供應總面積比往年同期減少大約5％的情況下，政府所得到的土地收益卻比往年同期增長了40％左右，這就給政府帶來了一筆不菲的預算外財政收入。政府部門就可以把這些資金用于完善城市基礎設施和改善老百姓住房條件、福利待遇等重大的民生問題上來，以便為推動構建社會主義和諧社會做出積極貢獻。

2.“招拍掛”土地出讓制度不足之處

    (1)土地競價出讓助推房價上漲。依據拍賣的一般規則，一種物品的拍賣最終結果是價高者得，這在經濟學上也是符合稀缺資源應合理配置的規律的。因為，拍賣品就是一種稀缺資源。誰出的價高，誰就可以得到拍賣品。然而，土地使用權的拍賣不同于一般古玩物品的拍賣。一般來說，古玩物品的最終拍賣價格是不會轉嫁給其他單位或個人的，這些古玩物品最終只會成為古玩愛好者和珍藏家們的珍藏品而已，不會產生社會連鎖反應。而對有限的國有土地進行使用權的拍賣，必然會導致土地使用權出讓金的節節攀升，甚至會出現天價的情況。據悉，北京最近有一宗土地拍賣的土地使用權出讓金超過了25億元的天價。毫無疑問這又成就了新一屆的“名副其實”的“標王”。顯然，當地政府是大受其益。但是拿到這塊地的開發商也會考慮把部分過高的地價分攤到房價中去，從而最終轉嫁到購房者身上。這肯定會對房價的繼續上漲起到一定的推波助瀾的負面作用，無疑增加了普通老百姓的買房負擔和住房擔憂，違背了國家下大力氣進行宏觀調控、穩定住房價格的初衷，同時也會給整個社會增添了很多不和諧的因素。所以說，土地使用權的拍賣方式是一把雙刃劍，政府在合理地獲得拍賣所帶來的更高的土地收益的同時，更多的是應該去考慮和解決因此而引起的普通老百姓購房負擔增加的實際問題。

    (2)招拍掛為主的土地使用權出讓制度可能影響城鎮化進程的推進。在全國各地城鎮化建設步伐不斷加快的大環境下，每個地區都在積極有效地推進本地城鎮建設工作。房地產開發作為城鎮建設的主要表現形式，在一定意義上講，某地區的房地產開發速度能夠直接反映出該地區的城鎮化推進速度。因此，對一些目前區域規模不大，又想得到跨越式發展的縣市來說，積極鼓勵、支持當地房地產業健康發展是政府的明智之舉。作為國民經濟的主導產業，房地產業的興起不僅會繁榮當地的經濟和提高當地的人均GDP水平，而且會提高當地居民的生活質量和整個縣市的品味，可謂一舉多得。但是問題也會隨之而來，如果政府相關部門把土地使用權出讓金定得過高的話，房地產開發商為了能夠贏得合理的利潤，有計劃地抬高房價也是情理之中的事。這樣的房價可能會與當地普通居民家庭的實際經濟承受力不相協調，從而抑制了一部分當地普通居民和一些鄉鎮里經濟比較寬裕的農民來縣城購房的積極性。這種負面的影響也會導致房地產開發商因得不到合理的預期收益而失去繼續投資的積極性，而且在很大程度上會因當地房地產業未得到健康、可持續的發展而影響到整個地區城鎮化進程的推進，同時也會因中小縣市的常住人口得不到合理的補充而牽制到縣市整體規模的擴張。因此，這種局面不但會使  本地區的城市建設落后于房地產業發展較為健康的其他地區，而且有可能在經濟發展上會失去原有的優勢。

    (3)招拍掛為主的土地使用權出讓制度可能使人居環境質量的提高受到阻礙。一旦開發商以很高的出讓金獲取了某宗土地的使用權之后，他們就會想一些可行的方法或方案來使這個項目最終能夠達到盈利的目的。這可以從容積率的計算方法上進行認識。容積率是決定商品房成本的主要因素之一，容積率高，開發成本就低，反之成本就高。同時，容積率低的房子一般戶型較好，反之戶型較差。因此，開發商都會想一些方法盡量提高小區的容積率。這就有可能導致一些業主們要為此付出某些代價，做出一些犧牲。比方說在小區容積率提高后，某些業主對通風、采光、隱私權等方面體現出來的舒適度的滿足程度就會大打折扣。這對于一些品味要求較高的業主來說，是一種經濟上、感官上和精神上的多重損失。最終，這種損失可能還需要當地政府去買單。在市場經濟條件下，作為一個理性的經濟實體或個人，在做每一筆交易時，他們都以自身利益最大化為最終目的，所以我們有時候不能簡單地用道德規范來指責某些開發商的一些行為和具體做法。但是，我們要對那些不誠實，采用不正當手段的來獲取非法暴利的開發商進行整頓規范。

    (4)以招拍掛為主的土地使用權出讓制度可能影響房地產業的健康發展。在國家宏觀調控的力度不斷加大和土地價格越來越高的情況下，有些實力不強的中小房地產開發企業已經面臨著前所未有的生存壓力，部分企業可能要面臨倒閉的窘境．有的企業可能要永久退出這個行業。雖然說優勝劣汰是萬物的生存規律，但是目前政策上的過多限制和土地出讓價過高的問題，可能會導致一些原本健康的房地產開發企業因一時資金鏈斷裂或者拿不到下一個項目的用地而不正常死亡。所以政府部門也應該考慮出臺一些扶持中小企業發展的措施和政策，特別是在土地獲取和項目融資方面。比如在土地獲取方面，政府可以盡量把一塊大宗土地分割成幾塊小地，然后再進行分部拍賣，這樣也就給很多中小企業帶來了更多的發展機會。在項目融資方面，政府可以鼓勵各大商業銀行積極創新推出有利于中小企業發展的金融產品。比如，增加向中小企業傾斜的短期銀行貸款等等。據有關資料統計顯示，中國房地產行業位居前l0位的房地產大鱷們每年開發的總量也不過占全國開發總量的20％左右，剩下的80％都是中小型房地產開發企業完成的。因此，我們可以很清楚地看出中小型房地產企業的良性循環和健康發展對解決中國十幾億人口的住房問題和推進整個國家的城鎮化建設可謂是意義重大而深遠。

3.結束語

    綜上所述，在不斷深化改革的過程中，我國的國有土地使用權出讓制度，一方面給國家和政府帶來了很多積極方面的影響，另一方面也不可避免的出現了一些令人擔憂的問題。這就需要政府部門積極探索有效的解決問題的方法和措施，繼續完善我國的土地使用權出讓制度，從而為構建社會主義和諧社會做出積極的貢獻。

參考文獻

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[3]張新定．城鎮國有土地使用權出讓和轉讓法律制度[J]．兩岸關系，1998(1)．

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)