從中國樓市探索房地產企業的成本控制

汪德沛 （陜西科技大學  712046  西安）

    房地產業豐厚的利潤，吸引著眾多的企業和炒房者向房地產進軍。同時，國家加強對土地市場的管理與整頓，加大對中國樓市的調整，如：政府投資大幅度增加經濟適用房建設量，以平抑房價；2013年出臺的“國5條”，以及一系列房產稅的出臺等因素，使得房地產業的“暴利”受到抑制。要想讓樓市供需旺盛，防止更大的泡沫或者進而崩盤，必須讓房屋性價比合理，必需從源頭上——對房地產的產品成本進行有效控制。所謂有效控制，即：非閉門造車式的主觀核算，而是在分析預測樓市的客觀變化后，所作的對應控制。

    理論上說，房地產企業的成本控制主要有：開發成本的控制、營銷成本的控制、管理成本的控制、財務成本的控制、稅金的籌劃、經營成本和物業管理成本的控制。限于篇幅，本文主要淺論從開發成本方面進行控制，具體從：前期調研、設計階段、施工階段、竣工結算四個方面進行簡要分析，以優化調整成本構成，使產品利潤合理，進而供需兩旺，利國利民。

    本文在此摘取一些公開媒體報道，來佐證選題背景的客觀合理性;

    2013年3月8日，蘇州迎來“國五條”新政后的首場拍賣會，8宗地塊均以溢價成交。

    香港樓市新政執行半月，買賣雙方開始進入“拉鋸戰”。 2月份香港二手夾屋（即給夾心層的補貼性住房）成交14宗，較1月份的18宗及7715.8萬港元分別下跌22.2%及15.8%。港府推出樓市新政后，導致的直接后果是上周成交量大減30%。

    上海：二手房市場上演“最后的瘋狂”。新國五條細則“稅震”了整個樓市，上海（樓盤）房產中介的日交易量普遍達到平日的3——5倍，接受記者采訪的業內人士幾乎一致認為，二手房交易量將在新政細則落地后陷入僵局。由于短時間消化甚至透支了大量的需求，因此，后期的交易量將大大減少，房產中介的新一輪洗牌也將到來。”

    深圳：“限漲令”出臺，準跌不許漲。賣房征稅20%，這或許僅僅是今年樓市嚴厲調控的開端，深圳國土部門近日已出臺“限漲令”，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現月度環比零增長，即每個新盤、每個月的成交均價，環比上個月都不能上漲。

    北京：不同于普通住宅趕趟入市，北京的別墅市場已經出現連續兩個月“零入市”。

    有研究者認為，幾年前，開發商認為商業地產“有利可圖”，于是扎堆進入，導致未來幾年商業地產的市場供應量激增，趨于供大于求。剛需住宅產品也是同樣的道理。從購房者角度看，剛需產品供應量加大，房企間競爭也會加大，對購房者有利，使他們有了多項選擇，所以房子價格不可能大漲。

    根據鏈家地產市場研究部統計，包括萬科、保利、恒大、中海、華潤、碧桂園、龍湖、招商、富力、金地等10家典型房企，他們在2012年銷售總額為6691.61億元，平均同比增幅25.6%。已經有8家制定了2013年銷售目標，除中海地產設定了與去年相同的目標（比去年實際銷售業績減10.3%）外，其余7家都有一定幅度上調，平均上調幅度為12.8%。“        

    一級土地市場跟二級交易市場有很緊密的關聯。2011年二級交易市場慘淡，一級土地市場也凄涼；2012年二級交易市場開始回暖，包括萬科、龍湖、金科等大房企開始拿地；到了2013年，二級交易市場繼續回暖，房企缺地了，于是紛紛“找米下鍋”。

    綜上所述，不難看出，樓市的變化直接沖擊房地產企業的成本。在中國樓市背景下探討房地產企業的成本控制，無疑是對房地產企業成本控制的一種較為積極的思考角度。比較之前的一些房企，以自身主觀經驗為主、關門核算的方式，“從中國樓市來探索房地產企業的成本控制”，是與時俱進的，是更符合市場需要，符合市場規則的成本控制理念。

    房地產企業立足樓市變化，對成本進行合理調整，能更為真實的控制成本，為企業留出更多利潤空間。從宏觀上講，對合理利用土地資源，避免房地產市場出現泡沫經濟，減少國民經濟損失，進而，使房地產商品供需兩旺等，多方面都有積極的意義。

    伴隨我國樓市的跌宕起伏，房地產開發企業間的競爭不斷加劇，有效的土地資源不斷減少，土地成本越來越高，人工，材料價格的不斷上漲，造成項目開發成本的不斷攀升，從而使項目開發風險加大，不可預見性加大。房地產企業只有合理有效地控制項目的開發成本，才能減少或有效規避開發風險，使有限的資金創造出更大的經濟效益。

    有效的合理地控制項目開發成本，應該貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段和實施階段，即項目開發的全過程。可以說是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程的特點。項目開發建設的各個階段成本控制各有其特點，所起的作用和過程也有所不同。依據預測的樓市變化情況，對開發成本進行調整控制，應當是最直接也是最有效的手段。

    提高開發企業的管理水平，也是成本的控制的必要基礎。目前從事房地產開發的企業雖然多如牛毛，但一些房地產開發企業的管理水平和技術能力有限。在項目管理尤其是成本控制方面，操控能力顯弱。成本控制作為貫穿項目全過程的一項管理活動，提高其水平必將帶動整個項目管理水平的提高。

    一般來說，購買土地費用，占總成本的13%左右。前期費用包括：規劃勘察設計費、可行性研究費、開發場地三通一平費等，占總成本的7%左右。房屋開發費用包括：建安工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費等，占總成本的62%左右。銷售費用占總成本的3%以上（此項費用根據樓市的銷售難度而定）。其余為：其他費用，財務費用，管理費和不可預見費，營業稅。以上費用均與樓市變化有著直接或間接的關系。房地產開發企業的管理水平和技術能力，包括對市場的分析預測水平，都直接影響決策，造成產本的高低之差。

    逐一分析：首先，開發商購置的開發用地，其所處區域，應該有一定的升值發展可能，地段構成了產品的大環境！接著要十分重視產品設計，優秀的房屋設計，能產生極大的經濟效益。國內外的研究資料表明：一個項目策劃與設計的好與壞，最終對成本和效益的影響，可以達到30%左右。也就是說，與其它商品相比，有30%左右的升與降的可能！原因很簡單：誰都想要室內空間設計更優秀合理的房屋！當然，最根本的還要房屋質量好，使占總成本62%左右的房屋開發費用，物有所值。

    以上分析沒有高等數學般復雜，但實際操作起來卻需要環環相扣，一絲不茍，需要一定的預測和決策水平。而實際中，我們遺憾的看到，為數不少的劣質產品在樓市中，招搖過市。這些產品要么長年滯銷，要么開發商再作二次改造，追加成本，以求促銷，風險自然隱藏其中。因此，認真分析樓市行情，做好前期調研工作，充分考慮項目的地理條件和市場需求，是非常重要的。項目的可行性研究對于房地產項目的成敗，起著關鍵作用。而一些房地產企業不愿意花這份投入，讓可行性研究流于形式，僅靠著之前的（非新的市場變化）經驗去上項目。一些房地產企業，擠壓產品設計費用，不研究供需變化，不考究產品設計質量，無疑也都加大了風險，造成產品既不環保也不經濟。變供需兩難為供需兩旺，應該是房地產成本控制的最終目標！