房地產項目工程造價的全過程控制

劉玉柱

(長沙升達工程項目管理公司410001  湖南長沙)

    房地產項目的工程造價控制貫穿于項目運作的全過程。即項目的決策階段、設計階段、施工招標及合同簽約階段、施工階段、結算及后評等階段都關系到房地產項目的總的成本；費用、利潤；要全面有效地對房地產項目形成的各個階段的工程造價進行控制并及時對各階段實施過程中的偏差進行糾正和調整，從而實現項目投資效益、社會效益的最優化，就必須對影響項目造價的各個階段進行全過程、全面地控制。

1、決策階段

    房地產項目投資決策階段工程造價控制對整個項目全過程造價的控制起著決定性的作用。一個城市中的不同區位和地點對于房地產項目投資決策的形成起著重要的影響作用：決策過程中必須根據項目建設地點的規劃功能，公共配套設施，居住人群的密集情況、流動性、職業特點來確定該項目的開發類型，建設標準的檔次，以及項目容積率、綠化率的確定，項目主要設備的選用等；而這些都關系到工程造價的高低。

    據相關資料顯示，項目決策階段的產出是決策的結果，這個階段的產出對總投資影響經驗數據一般為70％左右。這表明項目決策階段對整個項目工程造價具有決定性影響。如在城市中心區建設住宅小區項目，就宜按高檔樓盤來開發；而在城鄉結合部一般將項目定位為普通商住小區進行開發。同時，在進行投資估算的時候，對同類地區相鄰項目的經濟技術指標進行調查、研究、對比、并根據項目之間的不同點進行項目投資估算成本的替換，以合理的確定投資估算。在進行投資方案的決策時，進行多方案比較，分析影響投資的風險因素，評估風險量，對影響項目的造價的風險性因素進行重點控制。

2、設計階段

    擬建項目一經決策，設計就成了工程項目建設和造價控制的關鍵：設計方案的優劣、設計質量的好壞都直接影響著工程項目的造價、進度和質量。抓住設計這個重要階段，未雨綢繆，以取得事倍功半的效果。項目設計階段的產出對總投資的影響經驗數據一般為25％左右，表明項目設計階段對項目造價具有重要影響。

    在滿足項目使用功能的前提下，合理的設計將使工程造價大幅度降低；充分挖掘設計潛力將是控制工程造價的關鍵所在。為此，要作好以下幾方面的工作：

    2.1房地產商在開發項目定位以后，應對項目的功能定位充分分析，在對市場進行充分調查的基礎上按照價值工程的原理對項目的功能進行分析、評審、決策。

    2.2房地產商應向設計師充分表達建設意圖、建設標準及建設進度的要求，做好設計任務書的編寫工作。

    2.3進行限額設計。房地產商應將項目造價目標按專業構成進行逐層分解，要求設計人員在建筑平面、結構設計、機電設備、材料選用等方面在分配的投資額度內最大限度地滿足和提高使用功能。

    2.4加強設計過程控制，及時與設計方進行溝通和配合，減少設計中的錯、漏、碰、缺等現象，從而最大限度地減少施工中的洽商、變更。

    2.5設計總體方案應重點研究。整個項目的建筑品質，小區的綜合平面布置、中水處理、智能化布線，園林、綠化、交通組織、配套設施及小品等都要做細致研究；并注意征求各方的意見，以避免因項目總體規劃的失策導致施工過程中設計發生重大的變動，甚至重新設計的情況發生。

    2.6實行設計獎罰制度。在設計合同中增加優化設計、節約造價以及因設計錯漏或不合理設計造成工程造價增加的獎罰條款，激勵設計人員深挖設計潛力、重視設計方案的經濟合理性。

3、施工招標及簽約階段

    合同作為雙方當事人履行權利和義務，相互索賠的依據，在房地產項目實施過程中，認真編制招標文件及簽訂工程合同尤為主要。房地產商必須對以下有關合同問題進行策劃和決策：

    3.1確定簽約的承包商的數量和發包方式。在合同簽約階段房地產商應根據項目大小、專業復雜程度、自身管理能力、管理的風險等因素來確定；力求既有利于業主控制造價又回避風險。

    3.2招標方式的確定。招標方式有公開招標、邀請招標、議標等，各種招標方式有其特點及適用范圍，一般要根據承包形式、合同類型、工程緊迫程度和業主期望控制工程建設的程度等決定；一般采用公開招標。實踐中，房地產商選擇以往信譽、施工業績好的企業作為合作對象，不失為回避風險的良策之一。

    3.3合同價格形式。不同種類的合同價格形式，有著不同的應用條件、責任與權利以及對合同雙方有不同的風險。目前多選擇固定合同總價的形式，這樣業主能夠盡早地控制投資：但采用此形式時要特別注意風險

包干范圍的確定。

    3.4保函或保證金的應用。保函或保證金是為了保證投標人能夠認其投標和忠實履行合同而設置的保證措施，房地產商應該很好地加以利用。比較常用的有投標保函(或保證金)等。使用過程中要注意它們的使用時段以及相互銜接關系。

    3.5選擇報價形式。在我國現階段通常采用兩種報價形式，即工程量清單報價和施工圖報價。按照有關規定，目前較多采用清單報價的方式，而施工圖報價這種報價形式以往應用得比較多。無論采用哪一種報價形式，都應特別注意在招標文件中一定要規定投標人必須填寫材料(設備)明細匯總表，并在表中詳細列出所采用材料(設備)的名稱、品牌、規格型號、生產廠家、質量等級、數量、單價及合價，以便于評標時對比分析以及簽約后的質量控制。

    3.6重要合同條款的確定。關于工期、質量、造價這三個方面的合同條款，是施工合同最重要的內容。實踐中關于開竣工日期的界定；參加驗收的單位、人員，采用的質量標準、程序及產生質量爭議的處理；對價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更，現場簽證、材料價格的簽發、確認；對工程進度款和竣工結算所需要的文件、程序和效力進行等上述問題必須進行明確具體的規定。

    另外，《通用條款》對于災害(風、雨、雪、洪、震)等達到什么程度才能被認定為不可抗力未明確，雙方當事人在合同中應對可能發生的風、雨、雪、洪、震等自然災害的程度應予量化。如幾級以上的大風，幾級以上的地震，持續多少天達到多少毫米的降水等才能認定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。

4、施工階段的造價控制

    在工程施工階段，由于工程設計及招投標階段業已完成，其工程量已完全具體化。在此階段影響工程造價的可能性相比其它相對少一些，但是真正形成工程實體主要是在這一階段；若控制不好，也會使投資失控，做好施工階段的造價控制需要從以下幾個方面著手：

    4.1工程項目實施階段項目管理方式的策劃。項目管理方式的合理選擇是控制工程質量、進度、投資三大目標的主要保證。

    4.2審查優化施工方案及施工順序。審查及優化施工方案是控制投資最有效的手段之一。

    4.3嚴格控制工程變更。施工前，要組織施工人員到現場踏勘，并對圖紙進行會審、技術交底，避免施工中出現不應有的返工，特別是那種涉及費用較高的設計變更，必須經設計單位、建設單位現場代表、監理公司、施工單位等幾方現場核實并進行技術及經濟比較，盡量減少合同外費用。

    4.4嚴格現場簽證管理。及時做好施工現場記錄：制定現場簽證的管理程序；加強現場簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免“一攬子”及日后簽證，同時簽證盡可能量化，避免定性化或含糊不清的簽證。

    4.5制定索賠程序，妥善處理各種事項，準確及時處理工程索賠和事件。

    4.6做好材料、設備的定貨、采購、供應工作，嚴把材料設備價格關。

5、竣工結算與后評價階段

    工程竣工結算是建設工程造價管理的一個重要環節，是合理確定單位工程造價和竣工決算的前提和保障；做好工程結算的審查，筆者認為應著重把握以下幾個主要環節：

    5.1認真熟悉圖紙，分析竣工資料、核實工程數量，對于未完工程或未做的工作內容在結算時應予扣除。

    5.2審查現場簽證的真實、合理性。審查簽證單上的內容與設計圖紙、定額中所包含的內容是否重復，對于重復的項目及內容必須予以剔除。

    5.3嚴格審查施工合同，正確處理結算糾紛。審查施工合同及有關文件的工作為：核準工程結算范圍；確定施工期，正確進行索賠；確定施工承包方式；審查合同其它條款的落實情況。

    5.4審查定額使用，政策調整的合理性、準確性：審查是否按規定的工程量計算規則計算工程量。

    5.5認真做好工程材料價款的結算審查。審查糾正單純靠材料購貨發票作為工程結算材料調價依據的作法：審查是否按規定計算材料差價：審查是否存在施工單位將建設單位委托購買的材料列入工程結算。

    5.6審查各項取費是否符合規定、合理和準確。審查取費基數是否正確，審查是否提高取費等級的情況，審查是否存在普通裝飾工程按專業裝飾工程取費的情況。

    5.7在結算審查過程中，正確處理審查方與被審查方的關系，保證工程結算工作順利開展。

    后評價是對整個建設項目的一次性綜合性評價，也是對項目工程造價控制的總結。一般來說，房地產商應做好三個方面的工作：一是對數據資料進行整理、分析和歸類，分析影響工程造價的各項因素并建立相應的數據庫，為下次項目的控制提供參考；二是總結造價控制如何在各環節得到有效銜接；如何有效防范價格風險，由被動向主動控制轉化的經驗；三是分析自身在全過程控制造價方面的不足及欠缺，找出其因素并加以克服。總之，通過建設項目的后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高、工作方法不斷創新。

    對工程造價全過程，全面地控制是確保房地產企業實現最大利潤額的有利保證之一。在控制的過程中，我們務必要發揮相關專業技術人員的主觀能動性，變被動控制為主動控制，針對項目運行中各階段的造價控制特點，采用不同的方法和手段進行全過程、全方位的控制，才能確保工程造價控制目標的實現。

參考文獻：

[1]《建筑工程經濟[M]》第一版，北京：中國建筑工業出版社。

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)