閱讀 4557 次 談城市舊住宅區(qū)的更新改造

談城市舊住宅區(qū)的更新改造

姚恒梁文耀

(安康市建筑設(shè)計研究院725000安康)

1、城市舊住宅區(qū)更新改造的歷史與發(fā)展

    1.1我國舊住宅區(qū)的更新改造

    舊住宅區(qū)的更新改造是指對舊住宅區(qū)進(jìn)行的綜合性改造，除建筑本身外，還包括衛(wèi)生條件、公用設(shè)施、文化生活服務(wù)設(shè)施等方面的內(nèi)容；同時通過建設(shè)賦予舊區(qū)新生功能和優(yōu)化居住環(huán)境，使舊區(qū)總體質(zhì)量達(dá)到或接近新住宅區(qū)基本標(biāo)準(zhǔn)，并保持傳統(tǒng)居住環(huán)境特色和延續(xù)建筑歷史文脈。

    我國城市舊住宅區(qū)更新改造的歷史演變與發(fā)展大致可分為四個階段：

    第一階段：初期。建國初五十年代，一些城市在百廢待興中進(jìn)行了部分簡陋棚戶區(qū)改造。例如，北京市改造了龍須溝，上海市改造了肇家浜，改造的內(nèi)容主要是整修道路、開辟火巷、增建給水站、修理危房等。通過改造，改善了這些地區(qū)市民的居住條件，并且改觀了城市面貌，成為建國初期舊住宅(區(qū))改造的典范。

    第二階段：停滯期。五十年代末到七十年代中，由于經(jīng)濟(jì)和政治方面的原因，我國對舊住宅(區(qū))改造投資甚少，基本屬于停滯狀態(tài)。

    第三階段：發(fā)展期。七十年代末到八十年代中，各地結(jié)合“解困”、“解危”工作，成區(qū)成街進(jìn)行舊房改造，推行和鼓勵成片改造舊住宅區(qū)，出現(xiàn)了不少成功范例。但限于財力和土地使用制度等方面的原因，“見縫插針”式的舊房改造方式到處可見。其結(jié)果是破舊平房變新樓房，住房條件改善了，但上下水、路等基礎(chǔ)設(shè)施未被改善，而且還加重了負(fù)擔(dān)，使居住環(huán)境質(zhì)量趨于惡化。

    第四階段：趨于成熟期。八十年代后期以后，許多城市開始實行現(xiàn)代概念的成片、成區(qū)或成街的舊區(qū)改造，改造對象不僅是房屋，還包括基礎(chǔ)設(shè)施、公建項目在內(nèi)的整個地段。經(jīng)更新改造后，大多成為相對獨(dú)立的居住組團(tuán)和居住小區(qū)。從理論的支持上，北京、上海、武漢等地的建設(shè)系統(tǒng)和科研系統(tǒng)均設(shè)立專門的城市舊住宅區(qū)更新改造的組織機(jī)構(gòu)，并廣泛進(jìn)行舊住宅區(qū)更新改造規(guī)劃、質(zhì)量鑒定、施工及法律等方面的研究與實踐交流。在試點實踐中，也相繼建設(shè)出一批典范工程。

    如北京市的菊兒胡同樓房四合院、德寶小區(qū)改建、上海靜安區(qū)福田村改造和虹口區(qū)建設(shè)新村更新改造等均取得了良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。

    與發(fā)達(dá)國家相比，我國和其他發(fā)展中國家居民住房較為緊張，城市舊住宅(區(qū))更新改造一般要滯后1～2個階段。目前大多數(shù)城市仍把注意力集中在新住宅區(qū)建設(shè)方面。我國作為經(jīng)濟(jì)迅速增長的發(fā)展中國家，在大規(guī)模住宅建設(shè)中，難以避免產(chǎn)生“重新建，輕更新改造，忽視維修管理”的現(xiàn)象。但是，舊住宅區(qū)更新改造是住宅產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，為避免國家住宅資產(chǎn)大量流失和住宅歷史風(fēng)貌的嚴(yán)重破壞，我國需要研究和借鑒國外經(jīng)驗，進(jìn)行現(xiàn)代概念的舊住宅區(qū)更新改造。

    1.2國外舊住宅區(qū)的更新改造

    世界發(fā)達(dá)國家的城市住宅建設(shè)，一般分為三個發(fā)展階段：第一階段是大規(guī)模新建；第二階段是新建與維修改造并重；第三階段是對舊住宅進(jìn)行更新改造。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家城市化歷史長，住宅建造規(guī)劃設(shè)計管理水平先進(jìn)，住宅商品化、產(chǎn)業(yè)化程度高，住宅使用壽命長。而進(jìn)入七十年代，各國卻都開始重視舊住宅(區(qū))更新改造在城市建設(shè)中的重要作用。

    國外在舊住宅區(qū)更新改造的全過程動態(tài)規(guī)劃、功能價值綜合評估、住區(qū)環(huán)境的持續(xù)改善與居民參與等許多方面取得了成功的經(jīng)驗。并總結(jié)出了舊住宅(區(qū))更新改造應(yīng)遵循的原則：

    (1)社會制約性原則。指舊住宅區(qū)更新改造與社會發(fā)展和民族的文化歷史密切相關(guān)，必須從經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)等方面綜合考慮，強(qiáng)調(diào)綜合效益。

    (2)歷史延續(xù)性原則。凡城市都有各自的歷史演變過程，都具有連貫性規(guī)律，這種連貫性、規(guī)律性是發(fā)揮城市功能的基礎(chǔ)，也是進(jìn)一步完善和改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的依據(jù)，與城市風(fēng)貌相關(guān)連。保護(hù)歷史環(huán)境和人文景觀是進(jìn)行舊住宅區(qū)改造，保持規(guī)劃結(jié)構(gòu)的歷史延續(xù)性所必須認(rèn)真解決的問題。

    (3)整體再生性原則。是指舊住宅(區(qū))的改造必須與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，與城市總體規(guī)劃一致。

    (4)經(jīng)濟(jì)合理性原則。是指舊住宅區(qū)更新改造在滿足技術(shù)可行的條件下，必須具有經(jīng)濟(jì)的合理性。

    (5)地方特色性原則及其它相關(guān)原則。

    德國的城市舊住宅區(qū)更新改造具有典型性。原西德在二戰(zhàn)后經(jīng)歷了戰(zhàn)后恢復(fù)的新建，新建與舊房改造并重和目前以舊房改造為主的三個階段。第一階段是五十年代末至六十年代，為“大拆大建”、“推倒重來”，被稱之為“全面改造”。第二階段是七十年代至八十年代初，采取“保留周邊，推倒內(nèi)部”，即沿街周邊建筑外觀保持原有的風(fēng)貌，室內(nèi)進(jìn)行設(shè)備現(xiàn)代化改造，同時在街坊內(nèi)部拆除重建老化住宅，更新?lián)Q代。第三階段是自八十年代以來，進(jìn)入了稱之為“生態(tài)改造”的時期。其特點為：盡可能保持原建筑風(fēng)貌，完善裝修，注重提高設(shè)施的現(xiàn)代化水平，改設(shè)隔音、節(jié)能的雙層玻璃窗，增加熱水系統(tǒng)，在基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境上給予改善，對建筑物、交通、環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了綜合改造。近年來，美國及整個西歐的建筑業(yè)開始蕭條，但舊住宅(區(qū))維修更新改造卻蓬勃發(fā)展。

    因此，從對城市舊住宅區(qū)更新改造的國內(nèi)外歷史發(fā)展的研究來看，城市建設(shè)由新區(qū)開發(fā)向舊住宅(區(qū))改造轉(zhuǎn)移是未來的必然趨勢。

2、城市舊住宅區(qū)更新改造的重要意義

    2.1舊住宅區(qū)更新改造是自然和社會發(fā)展的客觀需要

    房屋建成投入使用后，一方面由于自然和人為的多種原因?qū)⒉粩嗍艿綋p壞，其部件及設(shè)備的完好程度將不斷降低，原有的居住功能將逐漸喪失，表現(xiàn)為有形磨損；另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步和社會發(fā)展，例如城市道路的拓寬，大型公共建筑的興建，以及為提高城市載體功能而進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施的建造等，會對原建筑功能提出更高的要求，使住宅功能顯得相對落后，表現(xiàn)為無形磨損。基于上述兩種磨損，住宅使用價值隨時間逐漸下降。在不進(jìn)行維修改造的情況下，房屋的功能降低是較快的，并一直進(jìn)行下去，直到完全喪失其使用價值。相反，使用中若進(jìn)行維修改造及更新，房屋的損壞就會及時得到恢復(fù)和提高。實踐證明。在一定判別更新改造與重建的理論方法指導(dǎo)下，住宅適時進(jìn)行改造與維修是技術(shù)可行和經(jīng)濟(jì)可行的，是自然和社會發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物和客觀需要。

    2.2舊住宅區(qū)更新改造是實現(xiàn)小康居住目標(biāo)的重要內(nèi)容

    九五時期，我國政府計劃建成住宅l2億平方米，年均2.4億平方米，全國城市人均使用面積達(dá)到14平方米，居住面積達(dá)9平方米，住宅成套率達(dá)70％。而我國城市住宅正開始進(jìn)入老化期，舊住宅比重將不斷擴(kuò)大。據(jù)權(quán)威部門分析，如期達(dá)到小康居住目標(biāo)，最大的困難不僅是每年新增住宅竣工面積數(shù)額，而且是如何通過更新改造提高將近l8.3億平方米的舊有住宅的成套率。

    2.3舊住宅區(qū)更新改造是保護(hù)舊城風(fēng)貌的需要

    世界上每一個歷史名城都有自己豐富的歷史文化遺產(chǎn)。有傳統(tǒng)特色的建筑物及居住環(huán)境正是這些歷史文化遺產(chǎn)的綜合反應(yīng)，是特定區(qū)域所特有的歷史語言和文化符號。我國地大物博，民族眾多，地域氣候和生活方式差異較大，民居形式多種多樣，較典型的如北京的四合院、上海和武漢的里弄住宅、蘇州民居和徽州住宅等，這些歷史建筑和人文景觀的保護(hù)和改造，是舊住宅區(qū)更新改造保持城市歷史文脈的延續(xù)。

    在國外的荷蘭鹿特丹市，二戰(zhàn)后曾一度按照市政府計劃大量拆除舊房建造新房。60年代末，市民抵制政府大量拆除戰(zhàn)前城區(qū)的計劃。l974年，市議會通過法令宣布以恢復(fù)舊城和改建舊住宅為城市建設(shè)頭等大事。經(jīng)過十多年時間，對城區(qū)大量舊住宅有組織有計劃進(jìn)行了更新改造，既改善了居住質(zhì)量，又充分利用舊有物質(zhì)資源保持了城市傳統(tǒng)風(fēng)貌，還兼顧了居民原地居住愿望，頗為成功。

    由此可見，進(jìn)行舊住宅區(qū)合理而科學(xué)的更新改造是保護(hù)舊城風(fēng)貌和延續(xù)歷史文脈必不可少的建設(shè)內(nèi)容。

    2.4舊住宅區(qū)更新改造是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

    促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，貫徹國家住宅產(chǎn)業(yè)政策，必須在規(guī)范房地產(chǎn)一級市場的同時，大力搞活二三級市場。二三級市場是否能夠活躍，不但是需要產(chǎn)權(quán)交易等法規(guī)政策出臺支持，而且其中一個極其重要的物質(zhì)前提就是：在存量房交易中，如何對房屋安全等級界定和對危舊房進(jìn)行維修與更新改造。從長遠(yuǎn)觀點來看，舊住宅區(qū)更新改造系統(tǒng)的建立與正常運(yùn)作是三級市場啟動和活躍的一個至關(guān)重要保證。因此，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，活躍二三級市場，舊住宅區(qū)更新改造扮演著重要的角色。

3、城市舊住宅區(qū)更新改造的主要方法

    國內(nèi)外舊住宅區(qū)更新改造所采取的主要方法基本可分為：(一)拆除新建；(二)更新改造；(三)特色保留；(四)全面現(xiàn)代化改造。

    3.1拆除新建。是指建筑物因使用年限過長而陳舊不堪，結(jié)構(gòu)性問題較多而無法大修，因而采取將舊房整體拆除淘汰的措施。在新陳代謝運(yùn)動中，確定舊房拆除的因素很多。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，城市舊房每年應(yīng)有一個正常合適的淘汰率。另一方面，還需考慮經(jīng)濟(jì)因素來判別住宅重建還是修繕，如果修繕費(fèi)用現(xiàn)值與住宅使用期限后重建費(fèi)用貼現(xiàn)值之和，加上修繕后住宅維護(hù)費(fèi)的貼現(xiàn)值，小于重建費(fèi)用現(xiàn)值與新住宅維護(hù)費(fèi)貼現(xiàn)值之和，則修繕比重建經(jīng)濟(jì)。

    舊住宅區(qū)拆除新建的更新改造方式一般是：綜合開發(fā)——即推倒舊房重新建造住宅小區(qū)；單一開發(fā)——即拆除小區(qū)中某幾棟住宅后新建，部分作商品房出售，但小區(qū)功能未得到改善；翻建改造——即單棟建筑拆除后蓋新房。

    3.2更新改建。是指結(jié)構(gòu)完好的舊房進(jìn)行改建，保持建筑的原有風(fēng)貌，房屋內(nèi)部平面重新組合，增添設(shè)備，使原有房屋得到充分利用。按改造程度可分為：(1)大改。即保留加固房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻面等，房屋平面重新組合，變單開間單元為多開間單元，充分利用房屋空間，增加房屋輔助面積。(2)中改。指保留加固房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻，以及部分平面重新組合。(3)小改。指房屋主體結(jié)構(gòu)和平面布局等均不作大變動，只增添設(shè)備，裝修門窗，內(nèi)外墻等。

    3.3特色保留。是指房屋具有文化歷史風(fēng)貌，房屋狀況基本適應(yīng)近期居住生活的要求，可以繼續(xù)保留使用一個相當(dāng)長時期，不排除在修繕時作適當(dāng)改善。

    3.4全面現(xiàn)代化改造。是指對居室使用空間以及設(shè)施進(jìn)行全面現(xiàn)代化改造，包括擴(kuò)建客廳，增添雜用室，更換舊式污水管、馬桶以及電源線的更換和增加供電負(fù)荷量等，同時美化鄰里內(nèi)環(huán)境，增建相應(yīng)的服務(wù)娛樂設(shè)施。這種更新改造在新加坡頗為成功。

    在全面現(xiàn)代化改造中，隨著社會的進(jìn)步與發(fā)展以及人民生活水平的提高，居住環(huán)境特色逐漸被人們重視。

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(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會  文徑網(wǎng)絡(luò)：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)