閱讀 912 次 在國土空間規劃框架下大灣區更新方案編制重難點

城市更新規劃體系示意圖

在國土空間規劃“五級三類”框架下，城市更新規劃編制體系主要分為宏觀層面的城市更新專項規劃、中觀層面的片區統籌以及微觀層面的詳細規劃。

本期系“城市更新”專欄最后一篇，我們將分享大灣區兩個城市的實施方案編制案例，希望能為城市更新相關研究提供借鑒。

作為城市更新規劃編制全流程工作的末端，改造實施方案主要落實更新改造單元規劃和單元計劃確定的土地空間、拆遷補償、開發時序、監督管理等，承擔了城市更新詳細規劃無法覆蓋的部分規劃實施管理工作，而終極末端空間形態則由市場需求決定。

重點難題

改造功能與多重效應的融合提升。城市更新涉及多類型項目改造實施，在明確改造功能和改造目標的前提下，如何有效實現文化、經濟和社會等多重效應的整體提升？

經濟效益與公共利益的統籌平衡。城市更新項目改造方案應落實中觀層面規劃的利益協調目標，如何在追求項目整體經濟效益的同時，維護在地居民利益主體，保障公益用地和設施，實現經濟效益與公共利益的統籌平衡？

權利主體向實施主體的合理轉變。城市更新改造項目范圍內的土地或者地上建筑物、構筑物涉及不同權利人，如何最終實現向單一實施主體的順利轉變？

相關部門與利益主體的溝通協同。城市更新項目改造涉及政府、市場及在地居民等各方主體，如何在項目實施過程中促進多元主體有效溝通，協同共促項目順利實施改造？

場地關系與空間景觀的相互協調。在上位單元規劃確定容積率和開發條件的情況下，如何協調更新改造的目標與功能，實現城市更新精細化管理，最終完成場地關系與空間景觀的協調？

國地實踐

佛山市三水區樂平鎮暨塘村村級工業園城市更新實施方案

本項目綜合考慮現狀建設情況、權屬主體意愿、上位規劃控制等因素，更新單元內的更新項目擬采用拆除重建的更新方式。更新單元范圍內包含3個城市更新項目，均屬于村股份經濟合作社項目，其中拆除重建范圍總面積約10公頃，擬由村集體通過協議流轉方式引入項目開發主體進行開發建設。

聚焦整體改造、目標導向和配套完善，提升工業文化、社會、經濟效應

本項目考慮產業進駐的實際需求，對用地空間、合作開發、開發建設等方面提出實施計劃。主要落實更新改造單元規劃和單元計劃確定的土地空間、拆遷補償、開發時序、監督管理等，實施整體改造，并配合改造主體積極引入電梯裝備項目和設備制造項目，以科學研發、智能制造、一體化銷售為發展目標，圍繞“佛山制造2025”創新驅動、品質革命、產城融合的理念，將項目建設成為三水區智能機械裝備制造產業園，從而實現工業文化效應、社會效應和經濟效應的整體提升。

搭建多元主體協同參與平臺，統籌合力推動項目實施改造

搭建“設計+建設+管理”的多元協同參與平臺，通過例會與各相關部門、利益主體及時有效地溝通，采取規劃、道路、市政多專業共同編制設計的工作方法，促使工作模式從“串聯”向“互聯”轉變，統籌解決問題，合力推動暨塘村村級工業園設計、建設、管理水平的提升。

村集體協議流轉引入市場主體開發建設

通過開展合理有效的項目效果宣傳和利益驅動，促進村集體與市場主體之間通過簽訂協議的方式，將村集體的土地、資源等流轉給市場主體進行開發建設，形成明確單一的項目改造實施主體，保障改造項目順利推進。

惠州市仲愷高新區陳江街道古湖片區改造實施方案

本項目占地面積4.47公頃，綜合考慮權屬用地分布、權屬主體意愿、上位規劃控制等因素，更新項目擬采用拆除重建的更新方式。本項目由村集體與市場主體合作更新改造，仲愷高新區陳江街道某村股份經濟合作社負責完成項目所有拆遷工后將場地交給市場主體進行開發建設，市場主體負責清拆費用及建新工程。

功能完善與空間美化相結合，場地關系與空間景觀相協調

規劃形成“一環、一心、兩片區”的規劃結構，包括一條休閑活力環、一個健康休閑中心、樂活片區（商品住宅片區）和樂享片區（返遷物業片區）。改造地塊空間布局與周邊地塊在色彩、高度上進行銜接，做到布局統一、整體開發的空間與功能協調。此外，通過配套升級、文化延續等手段，實現功能完善和空間美化，將本項目打造成仲愷高新區城市更新宜居社區建設典范。

規劃以公益優先為原則，保障片區公共利益和空間環境品質

規劃提出“質量做加法，總量做減法”的調整思路，以公益優先為原則，通過區域評估補短板，優先保障片區內的公共利益和空間環境品質，同時規劃提倡“健康、環保、生態、人文”等設計理念，注入新的公共功能，打造健康休閑中心。

實施方案對改造地塊的改造方案、補償安置途徑、公益用地和設施、完善歷史用地手續方案等進行研究和路徑預演，有效地銜接了更新規劃編制與項目改造建設活動。未來在改造實施方案編制中加強落實經審批的相關指標和利益協調框架，建議建立擬引入項目的正面和負面清單管理制度，推廣監管協議與前期規劃銜接和后期運營綁定，避免建設經營產業項目與發展目標的錯位。

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原文標題：城市更新⑤｜大灣區城市更新方案編制重難點及實踐

來源作者：百度網 國地資訊

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