閱讀 3113 次 淺談麗江旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

淺談麗江旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

陳俊松

(昆明理工大學(xué)建筑學(xué)系，云南昆明  650224) 

    2007年是旅游地產(chǎn)全面發(fā)力的一年。“2007全球旅游與地產(chǎn)合作大會暨第六屆中國旅游休閑地產(chǎn)年會”在黃山的成功舉辦意味著中國的旅游房地產(chǎn)業(yè)正受到了全球的關(guān)注。今年是云南旅游提出了二次創(chuàng)業(yè)的第二年，而云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的鑰匙之一就是以地產(chǎn)撬動旅游產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式。在云南旅游業(yè)中具有舉足輕重作用的麗江市，其旅游資源與房地產(chǎn)業(yè)也正面臨著一次重大的整合。以保護(hù)不可再生資源為前提，通過商業(yè)化理念運(yùn)作，麗江的旅游地產(chǎn)一定會迎來一個高速發(fā)展期。

1、旅游地產(chǎn)的概念解析

    目前，國外學(xué)術(shù)界并無“旅游房地產(chǎn)”一說，“旅游房地產(chǎn)”是僅限于我國學(xué)術(shù)界范圍內(nèi)使用的一個特定的概念。國內(nèi)關(guān)于旅游房地產(chǎn)的研究起步也比較晚，1996年，出現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)的首篇論文，這一領(lǐng)域的研究迄今僅有十余年時間。

    旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。它是第一個不是從旅游號業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)生的大旅游要素的概念，既不是從旅游管理部門和管理體系產(chǎn)生的理念，也不是旅游理論的產(chǎn)物，而是一個標(biāo)準(zhǔn)的市場產(chǎn)物。正因?yàn)槭鞘袌鲋醒苌�出來的事物，所以它的定義眾說紛紜。

    國內(nèi)的相關(guān)文獻(xiàn)對這一概念的定義，主要有以下幾種解釋：

    1)旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式。開發(fā)項目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。

    2)從廣義上講，所有同旅游相結(jié)合的物業(yè)都可叫旅游房地產(chǎn)，最早可追溯到中世紀(jì)的宗教旅游。從狹義上講，特指引入分時度假模式的與傳統(tǒng)相區(qū)別的新旅游房地產(chǎn)。

    3)旅游房地產(chǎn)就是以旅游為主要服務(wù)手段的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

    4)旅游房地產(chǎn)是指以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)契機(jī)，以休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游（休閑)運(yùn)動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項目。

    5)國內(nèi)也有人把旅游地產(chǎn)稱為景觀房地產(chǎn)。旅游景觀房產(chǎn)作為一個獨(dú)立的概念和房產(chǎn)類型。有其自身的特質(zhì)。旅游景區(qū)成為它的強(qiáng)大配套設(shè)施，把家像景區(qū)一樣建造，因而有著自己獨(dú)特的生命力。

    在我國，關(guān)于旅游地產(chǎn)的定義比較主流的說法是：旅游房地產(chǎn)是依托周邊豐富旅游資源（包括自然旅游資源、人文旅游資源和人造旅游資源)，以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。

    本文討論的旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是旅游區(qū)內(nèi)部的一個有機(jī)組成部分。

2、旅游房地產(chǎn)分類

    從旅游的角度，旅游房地產(chǎn)按照產(chǎn)品形態(tài)可以分為：休閑度假區(qū)、分時度假房地產(chǎn)、酒店、運(yùn)動屋村、景觀房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)；有的學(xué)者按旅游房地產(chǎn)所處的區(qū)位分為以下幾種(見表l)。

表1旅游產(chǎn)地分類表

    筆者從城市的角度，旅游房地產(chǎn)按結(jié)合要素的不同可分為旅游商、咿地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)。

    旅游商業(yè)地產(chǎn)就是旅游與商業(yè)的結(jié)合：具體包括：商業(yè)步行街區(qū)、古城古鎮(zhèn)街區(qū)、開放式風(fēng)景休閑區(qū)、民俗民族風(fēng)情街區(qū).旅游商業(yè)地產(chǎn)可以通過成熟的商業(yè)鋪面銷售與轉(zhuǎn)讓升值模式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作，對政府經(jīng)營城市特別是旅游城市的經(jīng)營有著十分重要的作用。

    旅游度假地產(chǎn)包括度假者因消費(fèi)而購買的地產(chǎn)和投資者以升值為目標(biāo)購買的地產(chǎn)。旅游度假地產(chǎn)，是旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展的最佳手段，是旅游城市經(jīng)營中可以面向全國乃至世界市場進(jìn)行推廣的重要產(chǎn)品。

3、旅游地產(chǎn)的發(fā)展

    3.1國外旅游地產(chǎn)的發(fā)展

    旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法圍南部地中海沿岸的海濱別墅。二十世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時度假方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物、業(yè)市場的形成。20世紀(jì)70年代中期，美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓為了處理積壓與空置物業(yè)，充分盤活閑置資產(chǎn)，美同從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。在亞洲，日本、韓國、菲律賓等國家近幾年大打“旅游度假牌”取得了可觀的收益。

    3.2國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展

    我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展過程大概可分為三步：上世紀(jì)80年代末期為起步階段，到90年代的中期經(jīng)歷泡沫的階段，到本世紀(jì)初以來的大規(guī)模的復(fù)蘇。其中主要以深圳的華僑城、廣東碧桂園、黃山的宏村奇墅、海南“南海傳說”等為代表。

    3.3麗江旅游地產(chǎn)的發(fā)展

    麗江的旅游業(yè)起步于20世紀(jì)90年代初玉龍雪山省級風(fēng)景名勝區(qū)的設(shè)立，騰飛于1997年麗汀古城被列為世界文化遺產(chǎn)之后。2006年共接待圉內(nèi)外游客460.09萬人次，同比增長l3.8％。實(shí)現(xiàn)旅游總收入46.29億元，同比增長15.3％．仝年國內(nèi)游客達(dá)到429．22萬人次，增長ll.2％：國內(nèi)旅游收入38.94億元，增長8.O％。全年接待國際旅游人數(shù)30．87萬人次，增長68.9％，其中港澳游客8.67萬次，增長l.89倍，臺灣游客6.82萬人次，增長53.O％，外國人15.39萬人次，增長42．0％；國際旅游收入8821萬美元，增長78.9％旅游已成為麗江名副其實(shí)的龍頭產(chǎn)業(yè)。

    隨著麗江古城、三江并流區(qū)、東  巴文化先后被列入世界文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)和人類記憶遺產(chǎn)，麗江頭頂上有了頂世界級桂冠，“麗江現(xiàn)象”真正的成為了一種發(fā)展旅游的“麗江  模式”。旅游業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，根據(jù)第三產(chǎn)業(yè)的門檻效益理論，正所謂“人潮引來投資潮”。雖然占城內(nèi)的任何投資建設(shè)都將成為非常敏感的問題，但是古城周邊投資建設(shè)的空間卻非常廣闊。

    由于遺產(chǎn)資源的利用和開發(fā)帶動了麗江歷史上最迅速、最大規(guī)模的城市建設(shè)高峰，城市規(guī)模在不斷增加，城市化的進(jìn)程在不斷加快。2003年在撤地設(shè)市的同時，麗江實(shí)施了種種措施加快招商引資力度，2003年1—9月份，麗江市共確定經(jīng)濟(jì)合作項目41個，招商引資項目協(xié)議資金l74億元。而2002年全年引入的投資也僅為5億多元。而且這些資金絕大部分投向了旅游商業(yè)地產(chǎn)。

    麗江發(fā)展旅游地產(chǎn)之所以成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，筆者認(rèn)為主要有以下主要兩點(diǎn)原因：①豐富的旅游資源、旅游房地產(chǎn)開發(fā)一定要依托于一定特色的休閑旅游資源，而麗江以其豐富的旅游資源(如麗江古城、三江并流區(qū)、東巴文化等世界遺產(chǎn))成為中外著名的旅游勝地，吸引著國內(nèi)外的大量游客到此游覽。②完善的政策規(guī)劃。一個地方的旅游地產(chǎn)大格局的最終形成，除了擁有自然資源，還需要政策規(guī)劃與之和諧統(tǒng)一一早在1994年云南省人大就頒布了《云南省麗江歷史文化名城保護(hù)管理條例》，2003年3月，麗江市人大常委會頒布了《世界文化遺產(chǎn)麗江古城保護(hù)管理條例》，條例的頒布對麗江城市的風(fēng)貌的保護(hù)起了十分  重要的法律保障作用，正是由于有了良好的城市風(fēng)貌和旅游資源，麗江的旅游房地產(chǎn)才發(fā)展的十分良好，而旅游地產(chǎn)的開發(fā)也對城市的風(fēng)貌起到了促進(jìn)的作用。2005年3月，麗江市政府重新制定的《麗江市關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放、加快發(fā)展、實(shí)現(xiàn)第二次創(chuàng)業(yè)目標(biāo)的若干優(yōu)惠政策》，明確規(guī)定對農(nóng)業(yè)及生物資源產(chǎn)業(yè)開發(fā)、工業(yè)及公益項目實(shí)行零利潤、低成本供地等措施。并組建市級土地收購儲備中心，要求“把土地作為招商引資的重要手段，大膽招商引資”。這個條例的頒布使麗江的旅游房地產(chǎn)快速的發(fā)展了起來。

表2麗江的部分旅游房地產(chǎn)項目

4、麗江發(fā)展旅游地產(chǎn)的一些問題及對策

    4.1麗江發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)調(diào)整和完善現(xiàn)存敏感生態(tài)體系，達(dá)到一種良性循環(huán)

    良好的環(huán)境建設(shè)是地產(chǎn)增值的保證，同時，優(yōu)化并發(fā)揮生態(tài)風(fēng)景資源優(yōu)勢，限制過度開發(fā)，達(dá)到地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是旅游地產(chǎn)長期升值的法寶，急功近利或竭澤而漁只能適得其反，如麗江玉龍雪山修建登山索道時，砍伐了索道下的帶狀原始森林，形成新的氣流通道，改變了小氣候，使原本終年積雪不化的山頂出現(xiàn)了兩個月的無雪覆蓋期。

    4.2麗江發(fā)展旅游地產(chǎn)，旅游配套建筑應(yīng)時空和諧

    比如麗江修建了不少配套的房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)施，可是有的新建筑在風(fēng)格、體量、功能等方面很難與原來的老建筑形成對話與交流，從而破壞了原本樸實(shí)、純真、恬淡、恬然的自然意境。應(yīng)該對開發(fā)、旅游、保護(hù)采取有策略的步驟，保持這個遺產(chǎn)和周尉環(huán)境的完整性，配套的房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)施也應(yīng)該按照傳統(tǒng)建筑方法去建造。

    4.3麗江發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)在遺產(chǎn)資源利用上有節(jié)制

    目前麗江新城區(qū)已經(jīng)在各個方向?qū)�古城形成合同之勢，城市在各個方向蔓延，缺乏與古城必要的緩沖距離，對占城的保護(hù)帶來極大的危險。很多地產(chǎn)項目，為了追求賣點(diǎn)，利用遺產(chǎn)資源，選址在保護(hù)協(xié)調(diào)區(qū)、生態(tài)敏感區(qū)內(nèi)。而麗江政府對開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻設(shè)置太低，這樣做的結(jié)果對麗江是毀滅性的。根據(jù)國際慣例，如果要在麗江這樣世界級別的遺產(chǎn)地進(jìn)行開發(fā)．必須提高準(zhǔn)入門檻，政府收取的費(fèi)用．應(yīng)該用來進(jìn)行保護(hù)和管理。

    4.4麗江發(fā)展旅游地產(chǎn)也應(yīng)避免過度商業(yè)化

    過度商業(yè)化，就會讓歷史斷裂．就會變成有古無今。目前，麗江的商業(yè)化速度也是令人擔(dān)心的。有不少的游客到過大研古城后就覺得那里的商業(yè)氣息太重，古城已經(jīng)沒有當(dāng)?shù)鼐用裨�生態(tài)的生活，外來移民代替了當(dāng)?shù)丶{西居民，成為古城內(nèi)的主體居民；而古城的納西人將住房和鋪面，租給外來移民經(jīng)營，自己紛紛外遷，使納西人和納西文化“邊緣化”。

    麗江的商業(yè)化問題還包括商業(yè)化的發(fā)展層次和發(fā)展方向問題，商業(yè)化本身是沒有錯的，問題是如果麗江的商業(yè)化只是一些諸如酒吧、客棧、和民族工藝品等一些低檔次的初級旅游商品，那么麗江的商業(yè)化能與其“國際旅游勝地”的稱號相匹配嗎?如果麗江的商業(yè)更好地融合國際化，形成一種融民族風(fēng)情、亞洲特色、歐美趣味的國際化商業(yè)，這樣才能更好的體現(xiàn)出納西族的兼容并蓄。

    4.5麗江發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)注重地方特色和傳統(tǒng)文化的有機(jī)整合

    旅游地產(chǎn)的主題愈來愈具有多元化的趨勢，但在項目的題材挖掘和項目設(shè)置方面切忌貪大、求洋、缺乏特色．特別是在麗江這樣一個具有濃郁民族特色與文化的地方，旅游地產(chǎn)項目應(yīng)注意與地方特色和傳統(tǒng)文化的有機(jī)整合，如果兩者結(jié)合的好，就能很好的促進(jìn)和發(fā)展地方文化傳統(tǒng)的弘揚(yáng)與保護(hù)。反之，不但喪失了特色文化，而且項目建設(shè)重復(fù)性大，易造成同質(zhì)競爭與資金的浪費(fèi)。

    4.6麗江發(fā)展旅游房地產(chǎn)也應(yīng)該對游客心理有著充分的認(rèn)知

    麗江的旅游地產(chǎn)項目之一“玉河走廊”，在開發(fā)之初定位為商貿(mào)文化街，可現(xiàn)在除了瀕臨玉河水的商鋪目前以餐飲為主體的美食街來經(jīng)營，與古城錯位發(fā)展，狀況較為良好，而大量不靠玉水河的商鋪緊緊鎖著大門，項目狀況十分慘淡。

    筆者認(rèn)為這就是開發(fā)商對游客心理的認(rèn)知出現(xiàn)了偏差。麗江旅游的核心吸引力是麗江古城、玉龍雪山、納西文化。設(shè)計者想當(dāng)然的認(rèn)為來到了古城的人必定會到此轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，其實(shí)這是一種一廂情愿的看法。畢竟玉河走廊僅僅是個仿造麗江古建筑的假古董，其選址、外部格局、空間感受與建筑藝術(shù)和古城無法相提并論，因此游客的認(rèn)知度大大降低，其生命力自然不行。

    4.7麗江發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)處理好古鎮(zhèn)的保護(hù)和發(fā)展的問題

    麗江雖然擁有豐富的自然資源和歷史文化資源，但在全球現(xiàn)代化浪潮的沖擊下，也面臨著巨大的危機(jī)，特別是“世界文化遺產(chǎn)”范圍內(nèi)的古鎮(zhèn)村落，如果隨意開發(fā)，保護(hù)不恰當(dāng)，不但失去原有風(fēng)貌，還將愧對子孫后代。在茶馬驛棧的規(guī)劃和設(shè)計當(dāng)中，設(shè)計者秉著“保護(hù)的前提下發(fā)展，以發(fā)展促保護(hù)”的原則，把保護(hù)歷史文化資源放在第一位，兼顧了政府、居民和企業(yè)利益、實(shí)現(xiàn)“三贏”，從而使束河的旅游業(yè)走上了可持續(xù)發(fā)展道路。

    4.8麗江發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)該“跳出麗江看麗江”，著眼于大香格里拉旅游核心服務(wù)平臺

    祥和麗城項目就是麗江旅游地產(chǎn)拉動城市運(yùn)營的一個很好的例子，項目開始之初就定位為“大香格里拉國際旅游區(qū)的核心服務(wù)平臺”。這個項目的開發(fā)，不僅要完成城市功能的基本配置，成為麗江作為世界精晶旅游城市的現(xiàn)代形象展示區(qū)，更要成為大香格里拉旅游區(qū)的超級旅游綜合服務(wù)中心。祥和麗城旅游地產(chǎn)項日，使麗江在完成自身升華的同時也完善了大香格里拉旅游體系，為旅游者提供綜合全面的香格里拉體驗(yàn)之旅。

    事物發(fā)展過快過熱，必然會帶來一些問題。對待城市的發(fā)展特別是麗江這種擁有豐富自然資源和特色民族文化的城市發(fā)展，我們更應(yīng)該抱著一種謹(jǐn)慎的態(tài)度，處理好城市發(fā)展與保護(hù)的關(guān)系。

    麗江旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)掙脫舊有觀念的束縛，讓開發(fā)商和政府應(yīng)逐漸意識到旅游地產(chǎn)是系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整治、資源整合、產(chǎn)業(yè)重組和住宅建設(shè)，最終目的是區(qū)域價值的提升和社會效益的最大化。只有秉著這樣的理念，麗江的旅游地產(chǎn)才能走出一條可持續(xù)發(fā)展的道路。

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(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會  文徑網(wǎng)絡(luò)：溫紅娟  尚雯瀟  尹維維 編輯 文徑 審核)